En principe, l’immobilier qui est affecté à la location de locaux à usage d’habitation est assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Toutefois, dans le cadre de la location meublée, l’immobilier peut être exonéré d’IFI aux conditions suivantes prévues par l’article 975 du CGI :
- l’activité de location meublée doit être réalisée à titre principal par le contribuable qui doit en retirer plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
- l’activité de location meublée doit générer plus de 50% des revenus à raison desquels le foyer est assujetti à l’impôt sur le revenu au titre des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux, des revenus des gérants et associés mentionnés à l’articles 62 du CGI.
Un arrêt récent de la Cour de cassation (rendu le 20.12.2023) a donné lieu à une piqûre de rappel et a confirmé la position de l’administration fiscale quant à l’appréciation du second critère relatif à la prépondérance des revenus tirés de la location meublée pour exonérer d’IFI l’immobilier loué en meublé (sous réserve bien entendu que la condition préalable du montant minimum des 23 000 € de recettes annuelles soit respectée).
Les juges du droit, même s’ils statuaient sur un cas relatif à l’ancien régime ISF, ont rappelé que l’appréciation du seuil des 50% des revenus du foyer fiscal généré par l’activité de location meublée devait s’effectuer par comparaison entre le bénéfice industriel et commercial net annuel issu de la location meublée et l’ensemble des revenus nets professionnels du foyer fiscal.
Il s’agit bien de comparer ce qui est comparable : le bénéfice net tiré de la location meublée (c’est-à-dire le montant net de BIC après déduction des amortissements et charges) doit représenter plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels nets du foyer fiscal (eux-mêmes déterminés après déduction des abattements et charges imputables selon la catégorie d’imposition).
La première condition posée par l’article 975 du CGI est appréciée eu égard au montant des recettes brutes tirée de la location meublée ; la seconde repose sur la notion de bénéfice fiscal net généré par cette même activité. Les critères d’appréciation ne doivent pas être confondus.
Précision importante : dans les revenus professionnels nets du foyer fiscal, il s’agit d’inclure le bénéfice net tiré de la location meublée.
Pour résumer, l’appréciation de la prépondérance des revenus de la location meublée (condition n°2 posée par l’article 975 du CGI) pourrait se résumer par la formule suivante :
- Si x = BIC net issu de la location meublée
- Si y = l’ensemble des revenus nets professionnels (traitements et salaires, BIC, BNC, BA, revenus article 62 du CGI)
Il faut que x > 50% (x + y)
Il est à noter qu’au vu de cette formule, l’exonération d’IFI des locaux proposés en location meublée peut plus facilement être invoquée par les retraités que par les actifs. En effet, la très majorité des retraités déclarent essentiellement des pensions de retraite qui ne font pas partie des revenus nets professionnels définis par l’article 975 du CGI : il est dès lors très facile pour un couple de retraités déclarant au titre de leurs locations meublées un revenu BIC de bénéficier d’une exonération d’IFI sur les logements loués.
Dans tous les cas, une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 € mais dont le résultat net BIC est faible, voire nul ou déficitaire, ne pourra pas ou que très difficilement répondre à la condition du seuil minimal de 50% des revenus nets professionnels.
L’option pour le régime micro BIC appliqué aux locations meublées, malgré les récentes incertitudes quant à l’application de ce régime (voir nos actus précédentes) semble la plus appropriée pour optimiser son IFI : le régime micro permet au moins de déclarer, après application d’un abattement forfaitaire, un revenu net imposable.
Toutefois, cette option dans le cadre de l’IFI doit être prise tout en en mesurant les conséquences au regard de l’impôt sur le revenu.
Nous sommes bien entendu à votre disposition pour vous aider à faire le meilleur choix.
